KİRALANANIN İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYESİ DAVASI

KİRALANANIN İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYESİ NEDİR VE NASIL YAPILIR?

Kira sözleşmelerinde Borçlar Kanunu’nda kiralayanın yükümlülükleri kiralananı kira ilişkisinin başlangıç tarihinde sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak, yan giderlere katlanmak ve kiralananın ayıbından kaynaklanan giderlere katlanmaktır. Kiracının borcu ise, kira sözleşmesine uygun olarak temerrüde düşmeden zamanında kira borcunu ifa etmek, kiralananı özenle kullanmak, temizlik ve bakım giderlerine katlanmak, komşulara saygı göstermek ve kiralananda meydana gelen ayıpları kiraya verene bildirmek ve ayıplardan doğan çalışmalara katılmaktır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde Borçlar Kanunu 328. maddesinde “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” hükmü yer almaktadır. 329. maddede ise, “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” hükmü ile fesih bildirim süreleri düzenlenmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesini düzenleyen Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” hükmü düzenlenmiştir. Yapılacak bildirimin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Yani bildirim yazılı şekilde yapılmadığı sürece geçerli sayılmayacaktır.

Taşınmazın hali hazırdaki kiralayan tarafından gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleriyle tahliyesi Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu hükümden anlaşılacağı üzere, hali hazırda taşınmazın sahibi olan kimse kendisinin, alt soyunun (yani çocukları ve torunlarının), üst soyunun (yani annesi ve babası, kayın hısmından doğan annesi ve babasının) ihtiyacı sebebiyle belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren bir yıl ikiye bölünmek suretiyle altı aylık dönemlerde ihtiyaç sebebiyle tahliye istemiyle dava açılabilir.

Taşınmazın dava yolu ile tahliyesinde, kiralananın yeni malik tarafından tahliyesi Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Burada da yeni malikin taşınmazın satışının yapılmasından sonra 1 ay içerisinde taşınmaza ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi gerekmekte olup 3 ay öncesinde ihtar çekmek suretiyle kira sözleşmesinden 6 ay sonrasında açacağı dava ile tahliye talep edebilmesi mümkündür.

Tahliye davasında kiracının bulunduğu ya da kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Hak kaybı yaşanmaması için bir avukattan hukuki hizmet alınmasını öneririz.